🗺️ Une ZAER, c’est quoi exactement ?

ZAER signifie Zone d’Accélération des Énergies Renouvelables.

Créées par la loi APER du 10 mars 2023, ces zones correspondent à des secteurs géographiques identifiés par les communes comme prioritaires et préférentiels pour accueillir des installations de production d’énergies renouvelables.

Autrement dit, une commune peut identifier certains secteurs de son territoire comme particulièrement adaptés au développement du solaire, de la géothermie, de la biomasse ou encore de l’éolien.

Exemple très concret

Imaginez deux terrains présentant des caractéristiques similaires.

📍 Terrain A

Terrain situé hors ZAER.

📍 Terrain B

Terrain situé dans une ZAER identifiée pour le photovoltaïque.

Pour un investisseur ou un développeur spécialisé dans l'énergie solaire, le second terrain peut présenter un intérêt supplémentaire : la commune a déjà identifié ce secteur comme favorable au développement de cette énergie.

Cela peut donc devenir un nouveau critère d'analyse du potentiel foncier.

☀️ Quelles énergies sont concernées ?

Les ZAER peuvent notamment concerner :

• ☀️ le photovoltaïque au sol ou en toiture ;
• 🌡️ le solaire thermique ;
• 🌬️ l’éolien terrestre ;
• 🌱 la méthanisation et le biogaz ;
• 🌳 la biomasse et le bois-énergie ;
• 🌍 la géothermie ;
• 💧 l’hydroélectricité.

Une même commune peut naturellement identifier différentes zones selon le type d'énergie envisagé.

Un secteur agricole pourra par exemple présenter un intérêt pour certaines installations photovoltaïques ou la méthanisation, tandis qu'une zone d'activités pourra être davantage orientée vers le photovoltaïque en toiture ou sur parking.

🏡 Pourquoi les ZAER intéressent-elles directement l’immobilier ?

C'est probablement le point le plus important pour les propriétaires, investisseurs et professionnels de l'immobilier.

Jusqu'à présent, lors de l'analyse d'un terrain ou d'un immeuble, on regardait principalement :

PLU + cadastre + servitudes + risques + constructibilité + environnement.

Il faut désormais ajouter progressivement une nouvelle couche d'information :

➜ le potentiel énergétique du foncier.

Pour certains actifs, cela peut devenir un véritable élément de valorisation.

C'est particulièrement vrai pour :

🏭 les bâtiments industriels ;

📦 les entrepôts et plateformes logistiques ;

🛒 les grandes surfaces commerciales ;

🚗 les grands parkings ;

🌾 certains terrains agricoles ;

🏚️ les friches industrielles ;

🏢 les bâtiments tertiaires disposant de grandes surfaces de toiture.

🚗 Les grands parkings particulièrement concernés

La loi APER ne se limite pas aux ZAER.

Elle impose également progressivement l'installation d'ombrières intégrant une production d'énergie renouvelable sur au moins 50 % de la superficie de certains grands parcs de stationnement extérieurs de plus de 1 500 m², sous réserve des exceptions prévues par la réglementation.

⚠️ Les dates d'application varient selon la superficie et la situation du parking.

Pour les parkings extérieurs existants non exploités dans le cadre d'une concession ou délégation de service public :

Parking ≥ 10 000 m²

➡️ échéance de principe : 1er juillet 2026

Parking > 1 500 m² et < 10 000 m²

➡️ échéance de principe : 1er juillet 2028

Des exemptions ou reports existent notamment lorsque des contraintes techniques, économiques, environnementales, architecturales ou patrimoniales rendent l'installation impossible ou disproportionnée.

🌳 Un parking déjà ombragé par des arbres sur au moins la moitié de sa superficie peut également relever d'une exemption prévue par le texte.

Pour un investisseur immobilier, cette réglementation doit donc désormais entrer dans la due diligence d'acquisition d'un actif disposant d'importantes surfaces de stationnement.

💰 Une ZAER augmente-t-elle la valeur d’un terrain ?

Pas automatiquement.

Mais elle peut créer une nouvelle composante de valeur.

Prenons un terrain difficilement constructible pour de l'habitation mais bénéficiant :

☀️ d'un excellent ensoleillement ;

⚡ d'une proximité avec le réseau électrique ;

🚜 d'un accès relativement facile ;

🗺️ et d'un classement en ZAER photovoltaïque.

Ce terrain peut susciter l'intérêt d'un développeur énergétique alors qu'il présentait jusque-là un potentiel immobilier limité.

On pourrait donc progressivement voir apparaître une nouvelle lecture de la valeur foncière :

Valeur du terrain = potentiel immobilier + potentiel agricole + potentiel énergétique.

C'est particulièrement intéressant pour les investisseurs fonciers et les marchands de biens recherchant des actifs disposant de potentiels encore mal identifiés par le marché.

⚠️ Attention : ZAER ne signifie pas « terrain constructible »

C'est une distinction essentielle.

Être situé dans une ZAER ne donne aucun droit automatique à construire une centrale photovoltaïque, une éolienne ou toute autre installation.

Le projet reste soumis aux règles habituelles :

📋 PLU ou document d'urbanisme ;

🏛️ autorisations administratives ;

🌳 contraintes environnementales ;

🏰 protection des monuments historiques et du patrimoine ;

💧 loi sur l'eau ;

🌿 études environnementales ;

⚡ possibilités de raccordement au réseau.

Une parcelle située en ZAER peut donc parfaitement faire l'objet d'un refus d'autorisation.

À l'inverse, être situé hors ZAER ne signifie pas nécessairement qu'un projet d'énergie renouvelable est impossible.

La ZAER doit plutôt être comprise comme un signal favorable donné par la collectivité.

🏘️ Qui décide du classement en ZAER ?

Les communes sont au cœur du dispositif.

Elles identifient les secteurs qu'elles souhaitent privilégier, après une concertation du public, puis le conseil municipal délibère.

Les propositions sont ensuite intégrées dans un processus associant notamment :

Commune → Intercommunalité → Préfecture → Comité régional de l'énergie.

L'objectif est de faire remonter les possibilités offertes par chaque territoire afin de les confronter aux objectifs régionaux et nationaux de production d'énergie renouvelable.

🔎 Comment savoir si une parcelle est située en ZAER ?

Une cartographie nationale permet progressivement de consulter les zones définies par les collectivités.

Pour un propriétaire ou un investisseur, il devient donc intéressant de croiser plusieurs informations :

Cadastre

⬇️

PLU / document d'urbanisme

⬇️

Risques et servitudes

⬇️

ZAER

⬇️

Potentiel de raccordement électrique

⬇️

➜ Potentiel réel de la parcelle

C'est cette lecture globale qui permet d'identifier une éventuelle valeur cachée.

💡 Le réflexe à avoir avant d’acheter un terrain

Avant d'acquérir un terrain, un bâtiment industriel, une friche ou un ensemble immobilier disposant d'un foncier important, il devient pertinent de poser une question supplémentaire :

« Ce bien présente-t-il également un potentiel de production d’énergie ? »

Un grand toit, un parking de plusieurs milliers de mètres carrés ou un terrain situé dans une zone favorable au photovoltaïque peut représenter une source de revenus ou de valorisation supplémentaire.

Dans certains cas, le propriétaire pourra exploiter directement l'installation.

Dans d'autres, il pourra louer tout ou partie de son foncier ou de sa toiture à un opérateur énergétique.

📌 À retenir

ZAER = zone jugée prioritaire par une commune pour le développement des énergies renouvelables.

☀️ Elle peut concerner le photovoltaïque, l'éolien, la géothermie, la biomasse ou d'autres énergies renouvelables.

🏡 Elle peut constituer un nouveau critère d'analyse d'un terrain ou d'un actif immobilier.

💰 Elle ne garantit pas une hausse de valeur, mais peut révéler un potentiel économique supplémentaire.

⚠️ Elle ne rend pas automatiquement un terrain constructible et ne remplace ni le PLU ni les autorisations administratives.

🚗 Les grands parkings font parallèlement l'objet d'obligations spécifiques de production d'énergie renouvelable, avec notamment des échéances en 2026 et 2028 selon leur superficie et leur situation.

La transition énergétique est donc en train de créer une nouvelle donnée dans l'immobilier : la valeur énergétique du foncier.

Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, connaître le classement ZAER d'une parcelle pourrait progressivement devenir presque aussi naturel que de consulter son zonage au PLU.