La réforme devient concrète

Nous avions déjà évoqué sur ImmeublesEtDemeures.com la réforme de la fiscalité des logements vacants. Une nouvelle étape vient d’être franchie.

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe désormais officiellement les communes dans lesquelles la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation prévue par l’article 1406 bis du Code général des impôts s’appliquera de plein droit. (Légifrance)

Le texte a été publié au Journal officiel le 29 août 2026.

Son entrée en vigueur intervient le lendemain, tandis que l'abrogation de l'ancien décret définissant le périmètre de la taxe sur les logements vacants prendra effet le 1er janvier 2027. (Légifrance)

Pour les propriétaires de logements actuellement inoccupés, il devient donc possible de vérifier concrètement si leur commune est concernée.

3 689 communes figurent sur la liste

L'annexe du décret comprend deux catégories de communes. Le décompte publié à partir de cette annexe aboutit à 3 689 communes, dont 1 430 relevant du premier critère de tension immobilière et 2 259 du second. (Koliving)

Point important : le décret ne bouleverse pas la géographie existante.

Sa notice indique que le nouveau périmètre reprend celui de l'ancienne taxe annuelle sur les logements vacants, tel qu'il avait été actualisé fin 2025. (Koliving)

La grande nouveauté réside donc moins dans la carte que dans le régime fiscal qui s'appliquera à partir de 2027.

Un logement vide depuis un an peut être taxé

Dans les communes figurant dans l'annexe du décret, la nouvelle taxe pourra concerner les logements vacants depuis au moins une année.

Et contrairement à certains mécanismes locaux, aucune décision du conseil municipal n'est nécessaire pour déclencher la taxation de base : elle s'applique de plein droit dans les communes listées. (Koliving)

C'est un point essentiel pour les propriétaires qui conservent volontairement un appartement ou une maison inoccupés.

17 % la première année, puis 34 %

Le nouveau régime prévoit un taux de 17 % la première année d'imposition, puis 34 % à compter de la deuxième année. (Koliving)

La taxe est calculée à partir de la valeur locative du logement.

Mais les collectivités disposeront également d'une possibilité de majoration.

Après délibération, le taux pourra atteindre 30 % la première année, puis jusqu'à 60 % à compter de la deuxième année d'imposition. (Koliving)

Pour certains propriétaires, la différence peut devenir considérable.

Exemple : ce que pourrait coûter un appartement laissé vide

Prenons un logement dont la valeur locative fiscale servant de base à la taxe serait de 8 000 €.

Au taux de 17 %, la taxe représenterait environ 1 360 €.

À 34 %, elle atteindrait environ 2 720 €.

Et dans une commune utilisant le taux maximal de 60 %, elle pourrait théoriquement atteindre 4 800 € par an, sur cette base.

À cela continuent évidemment de s'ajouter les autres coûts liés à la détention du bien : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien et éventuellement crédit immobilier.

Un logement durablement vide peut donc devenir un actif particulièrement coûteux.

Et dans les communes qui ne figurent pas sur la liste ?

L'absence d'une commune dans l'annexe ne signifie pas nécessairement qu'un logement vacant ne pourra jamais y être taxé.

Le régime est simplement différent.

Hors du périmètre d'application automatique, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale pourra, sous certaines conditions, décider d'appliquer la taxe aux logements vacants depuis au moins deux ans. (Koliving)

Il faudra donc également surveiller les décisions fiscales prises localement.

Attention : les anciennes décisions THLV ne seront pas automatiquement conservées

C'est l'un des points techniques mais importants de la réforme.

Les anciennes délibérations prises par les collectivités pour instaurer la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) cesseront de produire leurs effets au 1er janvier 2027. (Koliving)

Les collectivités concernées devront donc s'adapter au nouveau dispositif.

La carte fiscale de la vacance pourrait ainsi évoluer progressivement au-delà des seules communes figurant dans le décret publié le 29 août.

Tous les logements inoccupés ne seront pas automatiquement imposés

Le simple fait qu'un logement soit vide ne suffit pas toujours à déclencher la taxe.

Le Code général des impôts prévoit plusieurs exclusions.

Sont notamment concernés par ces exceptions les logements ayant été occupés pendant plus de 90 jours consécutifs durant la période de référence ainsi que ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. (Koliving)

Cette dernière notion est particulièrement importante.

Un appartement volontairement conservé vide pendant plusieurs années n'est pas dans la même situation qu'une maison devenue temporairement inhabitable en raison de travaux importants.

Travaux : conservez toutes les preuves

Pour les investisseurs immobiliers, le cas des travaux mérite une attention particulière.

Lorsqu'un immeuble est acheté avec plusieurs logements nécessitant une rénovation lourde, certains appartements peuvent rester vides pendant plusieurs mois.

Il est alors prudent de conserver l'ensemble des éléments démontrant la réalité du chantier : devis, factures, photographies, échanges avec les entreprises, autorisations administratives et calendrier des travaux.

Ces documents pourront permettre de démontrer que la vacance n'était pas simplement un choix du propriétaire.

Un bien en vente peut-il être considéré comme volontairement vacant ?

La situation peut être plus délicate.

Une maison peut rester vide parce que son propriétaire cherche réellement à la vendre.

Dans ce cas, il est recommandé de pouvoir démontrer que la commercialisation est effective : mandat de vente, annonces, visites, offres reçues ou évolution du prix demandé.

Le simple fait d'afficher un bien à la vente ne garantit pas nécessairement que la vacance sera considérée comme indépendante de la volonté du propriétaire.

Un logement proposé durablement à un prix manifestement supérieur au marché pourrait notamment poser question.

Une réforme qui peut pousser certains propriétaires à vendre

C'est probablement l'une des conséquences indirectes les plus intéressantes pour le marché immobilier.

Un propriétaire possédant un appartement vide pouvait jusqu'ici décider de le conserver sans véritable stratégie : ni location, ni vente, ni travaux.

Le coût croissant de cette situation pourrait changer son arbitrage.

Entre taxe foncière, charges, entretien et taxe sur la vacance, certains propriétaires auront davantage intérêt à vendre ou remettre leur logement sur le marché locatif.

Pour les investisseurs et professionnels de l'immobilier, ces propriétaires pourraient donc constituer une nouvelle source de biens à prospecter.

Les logements vacants : un marché à surveiller pour les investisseurs

Cette réforme peut paradoxalement créer des opportunités.

Un logement vacant depuis plusieurs années est souvent détenu par un propriétaire qui ne souhaite plus gérer le bien, qui hésite à réaliser des travaux ou qui possède un patrimoine immobilier dont il ne s'occupe plus réellement.

Une fiscalité plus lourde peut accélérer la prise de décision.

Pour un investisseur capable de rénover rapidement un appartement ou un immeuble et de le remettre sur le marché, la vacance devient donc également un indicateur intéressant de prospection immobilière.

L'analyse ImmeublesEtDemeures.com

La publication du décret du 29 août marque une étape importante : la réforme des logements vacants n'est désormais plus simplement théorique.

Les propriétaires peuvent consulter la liste officielle et savoir si leur commune relève du régime d'application automatique.

La stratégie patrimoniale doit alors être assez simple.

Lorsqu'un logement reste vide durablement, il faut désormais se poser trois questions :

Dois-je le louer ? Le rénover ? Ou le vendre ?

Conserver pendant plusieurs années un logement sans usage réel risque progressivement de devenir la solution la moins intéressante financièrement.

Pour les investisseurs, l'effet pourrait être inverse : cette nouvelle contrainte fiscale pourrait remettre sur le marché des logements anciens qui n'étaient jusque-là ni proposés à la vente ni proposés à la location.

La taxe sur la vacance pourrait donc devenir, indirectement, un moteur de nouvelles opportunités immobilières.

À retenir

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 29 août, fixe officiellement les communes dans lesquelles la nouvelle taxe sur la vacance des logements s'appliquera de plein droit. (Légifrance)

La liste annexée comprend 3 689 communes selon le décompte effectué à partir du texte. (Koliving)

Dans ces communes, un logement vacant depuis au moins un an pourra être soumis à un taux de 17 % la première année puis 34 %, avec des majorations locales pouvant aller jusqu'à 30 % puis 60 %. (Koliving)

La réforme s'appliquera aux impositions établies à compter de 2027.

Décret n° 2026-831 et liste officielle des communes – Légifrance

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_{Méta-description : Le décret du 25 août 2026 fixe la liste des communes où la nouvelle taxe sur les logements vacants s’appliquera en 2027. Taux, durée de vacance, exonérations : ce que doivent savoir les propriétaires.}

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