Bail d’habitation : le contrat de location change au 1er octobre 2026

Les propriétaires doivent mettre à jour leurs modèles de bail

Une échéance importante approche pour les bailleurs.

À compter du 1er octobre 2026, les contrats types utilisés pour louer un logement constituant la résidence principale du locataire évoluent.

La réforme résulte du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet.

Le texte concerne les locations nues, les locations meublées ainsi que les colocations faisant l'objet d'un bail unique. Les nouvelles dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. (Légifrance)

Les propriétaires et agences immobilières utilisant d'anciens modèles ont donc intérêt à les actualiser dès maintenant.

Une clause résolutoire clairement intégrée au contrat type

Premier changement : le contrat type comporte désormais une rédaction précise de la clause résolutoire.

Le bail prévoit que le contrat est résilié de plein droit en cas de :

défaut de paiement du loyer ;

défaut de paiement des charges ;

ou non-versement du dépôt de garantie.

La clause ne produit cependant pas immédiatement ses effets.

Le décret prévoit un délai de six semaines après un commandement de payer resté infructueux. (Légifrance)

Attention à une nuance importante : le mécanisme de clause résolutoire en matière d'impayés existait déjà dans la loi depuis 2023. La nouveauté d'octobre 2026 est notamment son intégration et son actualisation dans le modèle réglementaire du contrat de location. (Service Public)

Un impayé ne signifie pas expulsion immédiate

La formule « résiliation de plein droit » peut prêter à confusion.

Elle ne signifie évidemment pas qu'un propriétaire pourra changer les serrures six semaines après le premier loyer impayé.

La procédure reste juridiquement encadrée.

Le commandement de payer constitue une étape essentielle et l'expulsion effective demeure soumise aux procédures prévues par la loi.

Pour un propriétaire confronté à un impayé, il reste donc indispensable de respecter scrupuleusement les différentes étapes légales.

Une nouvelle clause liée à la résidence principale

C'est probablement l'évolution la plus intéressante dans le contexte actuel des locations saisonnières.

Le nouveau contrat type intègre, lorsque le logement est concerné, la mention suivante : le logement est soumis à une servitude de résidence principale prévue par l'article L.151-14-1 du Code de l'urbanisme. (Légifrance)

Cette disposition découle de la loi du 19 novembre 2024 renforçant la régulation des meublés de tourisme.

Certaines communes peuvent en effet identifier dans leur PLU des secteurs dans lesquels les logements concernés doivent être utilisés exclusivement comme résidence principale.

Tous les logements français ne sont donc pas concernés.

Un outil supplémentaire contre certaines transformations en Airbnb

Le décret va plus loin.

Lorsque le logement est soumis à cette obligation de résidence principale, le bail pourra prévoir une clause de résiliation en cas de non-respect de cette obligation.

Cela peut notamment devenir pertinent lorsqu'un locataire transforme un logement devant constituer sa résidence principale en hébergement touristique, en contradiction avec les règles applicables.

Le décret prévoit toutefois une procédure particulière : la clause ne peut produire ses effets qu'à l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire dans les conditions prévues par le Code de l'urbanisme. (Légifrance)

Il ne s'agit donc pas d'un droit général permettant à tous les bailleurs de résilier automatiquement un contrat simplement parce qu'un locataire n'occupe plus suffisamment le logement.

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

La loi du 6 juillet 1989 donne une définition précise.

La résidence principale correspond en principe au logement occupé au moins huit mois par an par le locataire, son conjoint ou une personne à charge.

Des exceptions existent notamment en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. (Légifrance)

Cette définition devient particulièrement importante avec le développement des locations de courte durée et des sous-locations via des plateformes.

Assurance et troubles de voisinage restent également concernés

Le nouveau contrat type rappelle aussi les autres situations dans lesquelles une clause résolutoire peut être prévue.

Il peut notamment s'agir de la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

La résiliation peut également être prévue en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux lorsque les troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. (Légifrance)

Là encore, chaque mécanisme répond à des conditions précises.

Le numéro de téléphone portable entre dans le bail

Autre petite nouveauté pratique : le contrat type prévoit désormais la possibilité d'indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire.

Cette information reste facultative. (Légifrance)

La mesure peut paraître anecdotique, mais elle répond notamment à la volonté de faciliter les échanges entre les parties et d'intervenir plus rapidement lorsqu'une difficulté apparaît.

Dans la gestion locative quotidienne, un contact rapide peut effectivement permettre de résoudre certaines situations avant qu'elles ne dégénèrent.

Les anciens baux doivent-ils être refaits ?

Non.

Le décret précise expressément que les nouvelles dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. (Légifrance)

Il n'est donc pas nécessaire de refaire tous les contrats actuellement en cours au 1er octobre.

En revanche, propriétaires, administrateurs de biens et agences doivent mettre à jour leurs modèles pour les nouveaux contrats et les renouvellements concernés.

Attention aux modèles téléchargés sur Internet

C'est probablement l'une des conséquences pratiques les plus importantes.

De nombreux propriétaires utilisent encore un modèle Word ou PDF téléchargé plusieurs années auparavant.

Or le contrat de location d'une résidence principale est fortement réglementé.

Un modèle datant de 2023, 2024 ou 2025 peut donc ne plus correspondre au contrat type applicable après le 1er octobre 2026.

Avant toute nouvelle mise en location, il devient prudent de vérifier la date de mise à jour du document utilisé.

Professionnels de l'immobilier : pensez à vos logiciels

Les agences immobilières et administrateurs de biens doivent également vérifier leurs logiciels métiers.

Les modèles générés automatiquement devront intégrer la nouvelle version réglementaire.

Cela concerne particulièrement les mandats de gestion dans lesquels l'agence rédige les baux pour le compte des propriétaires.

Une vérification avant octobre permettra d'éviter de découvrir le problème lors de la signature d'un nouveau locataire.

Un exemple concret

Imaginons un appartement actuellement loué avec un bail arrivant à renouvellement le 15 octobre 2026.

Le contrat renouvelé entre dans le champ du nouveau dispositif.

À l'inverse, un bail conclu en septembre 2026 ne doit pas être réécrit automatiquement au 1er octobre simplement parce que la réglementation change.

La date de conclusion ou de renouvellement devient donc le critère à regarder.

Pourquoi la clause de résidence principale est stratégique

Cette évolution dépasse la simple rédaction juridique du bail.

Dans certaines communes touristiques ou tendues, les collectivités cherchent désormais à préserver davantage de logements destinés aux habitants permanents.

La possibilité de créer des secteurs réservant les nouvelles constructions à la résidence principale participe de cette stratégie.

Le bail devient ainsi l'un des outils permettant de matérialiser cette obligation.

Pour les investisseurs, il faudra donc de plus en plus regarder non seulement :

le DPE, le règlement de copropriété et les règles de location saisonnière, mais également le PLU.

Un même logement peut avoir des possibilités d'exploitation très différentes selon sa localisation.

L'analyse ImmeublesEtDemeures.com

Cette réforme montre une tendance de fond assez nette : le contrat de location devient de plus en plus précis sur l'utilisation réelle du logement.

D'un côté, le législateur renforce et clarifie les outils relatifs aux impayés.

De l'autre, les collectivités disposent de nouveaux moyens pour éviter que certains logements destinés à l'habitation permanente ne basculent vers la location touristique.

Pour les propriétaires, la meilleure protection reste donc un bail juridiquement à jour.

Et pour un investisseur achetant dans une zone touristique, une nouvelle question doit désormais être posée avant l'acquisition :

« Le PLU impose-t-il ici une occupation en résidence principale ? »

Cette vérification peut être aussi importante que celle du règlement de copropriété lorsqu'un projet de location saisonnière est envisagé.

À retenir

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location de résidence principale.

Les nouvelles dispositions s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. (Légifrance)

Le nouveau modèle précise notamment la clause résolutoire applicable aux impayés de loyers, charges ou dépôt de garantie, avec un délai de six semaines après un commandement de payer resté infructueux. (Légifrance)

Il introduit également, pour les logements concernés, la servitude de résidence principale et permet de prévoir les conséquences du non-respect de cette obligation.

Les bailleurs et professionnels de l'immobilier ont donc moins d'un mois pour vérifier et actualiser leurs modèles de contrats.

_{Meta title : Bail de location 2026 : ce qui change au 1er octobre}

_{Méta-description : À partir du 1er octobre 2026, les contrats types de location évoluent : clause résolutoire, impayés, résidence principale et nouvelles mentions. Ce que propriétaires et professionnels doivent modifier.}

_{Slug : bail-location-nouveau-contrat-type-1-octobre-2026}

_{Mots-clés SEO : bail location 2026, nouveau bail octobre 2026, contrat location, clause résolutoire, loyers impayés, bailleur, location meublée, location nue, résidence principale, Airbnb locataire.}

_{Consulter le décret n° 2026-596 sur Légifrance}

_{Explications pratiques sur le nouveau bail au 1er octobre 2026}