VEFA : consigner les derniers 5 % du prix ne suffit pas à faire disparaître la garantie du promoteur.

Une décision importante de la Cour de cassation, rendue le 8 octobre 2026 (n° 24-13.478) et publiée au Bulletin, précise les conséquences de la consignation du solde du prix lors de la livraison d'un logement neuf.

La nouveauté : lorsqu'un acquéreur consigne légalement les 5 % restants en raison de défauts de conformité, il est protégé contre une demande de paiement de cette somme. En revanche, la créance du vendeur n'est pas éteinte et sa sûreté immobilière peut rester inscrite sur le bien.

Cette distinction est particulièrement importante en cas de revente : elle peut compliquer la signature chez le notaire tant que la mainlevée n'est pas obtenue. Cour de Cassation

VEFA : les 5 % consignés à la livraison ne font pas disparaître l'hypothèque du promoteur

Une décision importante pour les acquéreurs de logements neufs

Acheter un logement en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), également appelée vente sur plan, implique généralement de payer le prix progressivement, en fonction de l'avancement de la construction.

Lors de la livraison, l'acquéreur doit normalement régler les derniers 5 % du prix.

Toutefois, lorsque le logement présente des défauts de conformité par rapport aux engagements contractuels, il peut, sous certaines conditions, consigner cette somme plutôt que la verser directement au promoteur.

Cette protection est expressément prévue par le Code de la construction et de l'habitation.

Mais une question restait particulièrement sensible : la consignation des derniers 5 % permet-elle d'obtenir la radiation de la garantie immobilière inscrite au profit du vendeur ?

Dans un arrêt rendu le 8 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative.

Cette décision, publiée au Bulletin, présente des conséquences concrètes pour les acquéreurs, les promoteurs immobiliers et les notaires. Cour de Cassation

1. Que représentent les 5 % du prix à la livraison d'une VEFA ?

L'article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation encadre les appels de fonds réalisés dans le cadre d'une vente sur plan.

Les paiements ne peuvent normalement pas dépasser les seuils suivants :

Stade de construction Pourcentage maximal cumulé du prixAchèvement des fondations35 %Mise hors d'eau70 %Achèvement de l'immeuble95 %Mise à disposition du logement100 %

Les derniers 5 % sont donc normalement exigibles au moment de la livraison.

Mais le texte prévoit une exception importante : le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité du logement aux prévisions du contrat.

Cette faculté permet à l'acquéreur de préserver une garantie financière pendant le traitement du désaccord.

Il ne s'agit pas d'une réduction automatique du prix, mais d'une somme placée auprès d'un tiers dans les conditions applicables. Légifrance

2. L'affaire jugée : un logement neuf présentant des désordres

L'affaire examinée par la Cour de cassation concernait une opération immobilière réalisée par la société Les Balcons de l'Estaque.

Des acquéreurs avaient acheté plusieurs lots d'un immeuble en VEFA.

Le vendeur avait inscrit sur les biens une sûreté immobilière garantissant le paiement du prix.

Après la livraison, les acquéreurs avaient constaté des désordres.

Ils avaient alors consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 22 100 €, correspondant aux 5 % du prix restant à payer.

La difficulté est apparue lorsqu'ils ont souhaité revendre leur bien.

Ils avaient signé une promesse de vente avec de nouveaux acquéreurs et prévu un séquestre de 30 000 € afin de garantir l'obtention de la mainlevée de la sûreté du vendeur initial.

Estimant que la consignation du solde équivalait à son paiement, ils avaient demandé en justice la radiation de cette inscription.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait rejeté leur demande.

Les acquéreurs ont alors saisi la Cour de cassation. LibreJustice

3. La consignation libère l'acquéreur, mais n'éteint pas la créance du vendeur

C'est le point central de la décision.

La Cour de cassation distingue deux effets juridiques.

Premier effet : l'acquéreur est protégé

Lorsqu'elle est réalisée conformément à l'article R.261-14, la consignation libère l'acquéreur de son obligation de verser immédiatement le solde au vendeur.

Le promoteur ne peut donc pas lui réclamer une seconde fois cette somme ni invoquer, à ce titre, une inexécution contractuelle.

La consignation produit ainsi un effet protecteur important.

Deuxième effet : la créance du vendeur subsiste

En revanche, le vendeur n'a pas effectivement reçu les fonds consignés.

Sa créance n'est donc pas juridiquement éteinte par la seule consignation.

La Cour en déduit que la sûreté immobilière garantissant cette créance ne disparaît pas automatiquement.

Autrement dit, les 5 % consignés protègent l'acquéreur contre une action en paiement, mais ne suffisent pas à obtenir la radiation de la garantie inscrite au profit du vendeur.

La Cour de cassation a donc rejeté le pourvoi des acquéreurs. Cour de Cassation

4. Pourquoi le vendeur dispose-t-il d'une garantie sur le bien ?

Lorsqu'un vendeur immobilier n'a pas reçu l'intégralité du prix, sa créance peut être garantie par une sûreté immobilière.

Dans l'affaire jugée, cette sûreté était désignée comme un privilège du vendeur.

Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur en 2022, le droit français utilise notamment le mécanisme de l'hypothèque légale spéciale du vendeur d'immeuble.

Cette garantie permet au vendeur de sécuriser sa créance sur le bien concerné, selon les conditions prévues par la loi.

Elle doit être distinguée de l'hypothèque qu'une banque peut prendre pour garantir un prêt immobilier.

Dans une VEFA, il peut donc exister plusieurs inscriptions immobilières répondant à des créances différentes.

L'arrêt du 8 octobre 2026 rappelle qu'une consignation ne constitue pas nécessairement un motif suffisant pour faire disparaître l'inscription du vendeur.

5. Exemple : un appartement acheté 400 000 €

Prenons le cas d'un particulier qui achète un appartement neuf en VEFA pour 400 000 €.

À l'achèvement de l'immeuble, il a déjà versé 95 % du prix, soit 380 000 €.

Lors de la livraison, il constate plusieurs non-conformités importantes par rapport au contrat.

Le solde représente 20 000 €.

L'acquéreur décide de consigner légalement cette somme dans l'attente du règlement des réserves.

Un an plus tard, il souhaite revendre son appartement pour 430 000 €.

Il découvre alors qu'une sûreté immobilière inscrite au profit du promoteur subsiste sur le bien.

La consignation des 20 000 € ne suffit pas, à elle seule, à obtenir sa radiation.

La vente peut donc nécessiter une régularisation préalable, un accord sur la mainlevée ou une autre solution juridique permettant de traiter l'inscription.

Le risque n'est pas de devoir automatiquement payer deux fois les 20 000 €, mais de rencontrer un obstacle juridique lors de la revente.

Cette distinction est essentielle.

6. La revente d'un logement neuf peut-elle être bloquée ?

Une inscription immobilière non radiée peut effectivement compliquer une transaction.

Lorsqu'un propriétaire revend son logement, le notaire vérifie notamment la situation hypothécaire du bien.

L'objectif est de permettre à l'acquéreur de devenir propriétaire dans les conditions juridiques convenues.

Si une sûreté du vendeur initial subsiste, il faut déterminer comment elle sera traitée.

Selon les circonstances, cela peut nécessiter une mainlevée amiable, le règlement du différend relatif au solde du prix ou une décision judiciaire.

La présence d'une inscription ne rend pas toute vente juridiquement impossible.

En revanche, elle peut constituer un obstacle pratique important, notamment lorsque les parties ont prévu la délivrance d'un bien libre de cette sûreté.

L'affaire jugée illustre précisément cette difficulté : les propriétaires avaient dû prévoir un séquestre supplémentaire de 30 000 € dans le cadre de leur projet de revente.

7. Comment obtenir la mainlevée de la sûreté du vendeur ?

La réponse dépend de la situation contractuelle et du différend ayant justifié la consignation.

Lorsque les réserves sont levées et que les conditions de libération des fonds sont réunies, les parties peuvent organiser le déblocage du solde et la mainlevée correspondante.

En cas de désaccord persistant, une procédure judiciaire peut être nécessaire.

Le notaire doit examiner les inscriptions existantes et les conditions permettant leur radiation.

Il est donc important de ne pas confondre trois opérations distinctes :

La consignation du prix, qui protège l'acquéreur.

La libération des fonds, qui règle le sort des sommes consignées.

La mainlevée de la sûreté, qui permet de supprimer l'inscription immobilière dans les conditions légales.

Ces opérations peuvent être liées, mais elles ne produisent pas les mêmes effets juridiques.

8. Acquéreurs : quelles précautions prendre à la livraison ?

La livraison d'un logement neuf constitue une étape déterminante.

L'acquéreur doit examiner attentivement le bien et comparer les prestations réalisées avec les documents contractuels.

Les non-conformités constatées doivent être décrites avec précision dans le procès-verbal de livraison.

Lorsque les conditions légales sont réunies, la consignation du solde peut constituer un moyen de protection.

Il est toutefois préférable de faire préciser les modalités de consignation, les conditions de libération des fonds et les conséquences d'une éventuelle sûreté immobilière inscrite au profit du vendeur.

Cette précaution est particulièrement importante si une revente du logement est envisagée à court ou moyen terme.

Il convient également de distinguer les réserves émises à la livraison des garanties légales applicables après celle-ci.

Le traitement des désordres dépend de leur nature et des délais prévus par les textes.

9. Promoteurs immobiliers : une décision favorable à la conservation des garanties

Pour les promoteurs, l'arrêt du 8 octobre 2026 présente un intérêt juridique important.

La consignation du solde du prix ne prive pas automatiquement le vendeur de sa sûreté.

La Cour confirme ainsi que la créance garantie subsiste tant que la consignation n'a pas produit un effet extinctif à son égard.

Cela ne signifie pas que le promoteur peut réclamer librement le paiement des sommes déjà consignées dans les conditions légales.

La décision protège simultanément deux intérêts :

Celui de l'acquéreur, qui n'a pas à payer une seconde fois le solde régulièrement consigné.

Celui du vendeur, qui conserve sa garantie tant que sa créance n'est pas éteinte.

Pour les professionnels de la promotion immobilière, cette jurisprudence souligne l'importance d'un suivi précis des réserves de livraison et des sommes consignées.

Elle invite également à anticiper les conditions de mainlevée afin d'éviter des contentieux lors des reventes.

10. Notaires et agents immobiliers : vérifier les inscriptions dès le début de la commercialisation

Lorsqu'un logement récemment construit est remis en vente, l'existence d'une consignation liée à la livraison doit attirer l'attention.

Pour un agent immobilier, il peut être utile de demander au vendeur si des réserves subsistent et si une procédure oppose encore les parties à l'opération de construction.

Ces informations permettent d'alerter le notaire suffisamment tôt.

Le notaire pourra alors vérifier la situation hypothécaire et déterminer les démarches nécessaires.

Une difficulté découverte après la signature d'une promesse de vente peut entraîner des retards, voire compromettre l'opération si les conditions contractuelles ne peuvent pas être respectées.

L'anticipation reste donc la meilleure protection pour les parties.

11. La décision remet-elle en cause le droit de consigner les 5 % ?

Non.

C'est un point fondamental.

L'arrêt du 8 octobre 2026 ne supprime pas la faculté de consignation prévue par le Code de la construction et de l'habitation.

Les acquéreurs conservent ce droit lorsque les conditions légales sont réunies.

La décision précise uniquement les effets de la consignation sur la créance du vendeur et sur la sûreté immobilière qui la garantit.

Il serait donc incorrect d'en conclure qu'un acquéreur doit renoncer à consigner le solde du prix lorsqu'il constate des défauts de conformité.

En revanche, il doit comprendre que cette protection financière ne règle pas automatiquement toutes les conséquences juridiques du litige.

L'analyse ImmeublesEtDemeures.com

Cette jurisprudence apporte une précision importante dans le domaine de la vente immobilière neuve.

La consignation des derniers 5 % du prix est souvent perçue comme une simple retenue destinée à garantir la réalisation des travaux restant à effectuer.

Mais ses conséquences juridiques sont plus complexes.

Elle permet à l'acquéreur de ne pas verser directement au vendeur une somme contestée.

En revanche, elle ne suffit pas nécessairement à libérer le bien de toutes les garanties immobilières existantes.

Pour les acquéreurs, le principal enjeu apparaît lors d'une revente anticipée.

Un propriétaire peut avoir respecté ses obligations de consignation et rencontrer malgré tout une difficulté pour obtenir la mainlevée d'une sûreté.

Pour les promoteurs, cette décision confirme que la protection de l'acquéreur n'entraîne pas automatiquement la disparition des garanties attachées au paiement du prix.

Enfin, pour les professionnels de la transaction immobilière, elle rappelle l'importance de vérifier la situation juridique des logements récents avant leur commercialisation.

Un logement neuf peut être parfaitement achevé et néanmoins présenter une difficulté juridique liée au règlement de son prix initial.

Cette distinction mérite d'être connue de tous les acteurs de l'immobilier.

À retenir : ce que change l'arrêt du 8 octobre 2026

Question RéponseUn acquéreur en VEFA peut-il consigner les derniers 5 % ?Oui, dans les conditions prévues par l'article R.261-14 du CCH.Le vendeur peut-il réclamer une seconde fois le solde régulièrement consigné ?Non, la consignation protège l'acquéreur contre cette demande.La consignation éteint-elle la créance du vendeur ?Non, selon la Cour de cassation.La garantie immobilière du vendeur disparaît-elle automatiquement ?Non.La revente peut-elle être compliquée ?Oui, si une inscription subsiste et qu'une mainlevée est nécessaire.Le droit de consignation des acquéreurs est-il supprimé ?Non, il demeure applicable.

Référence : Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 octobre 2026, pourvoi n° 24-13.478, publié au Bulletin.

Cette décision constitue une jurisprudence applicable au litige jugé et apporte une clarification du droit existant. Il ne s'agit pas d'une proposition législative en attente d'adoption.

Sources officielles

Décision de justice : Cour de cassation — arrêt du 8 octobre 2026, n° 24-13.478

Texte réglementaire : Article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation — Légifrance

Informations pratiques : Service Public — Acte de vente d'un logement en VEFA

Méta-title : VEFA : consignation des 5 % et hypothèque du vendeur en 2026

Méta-description : La Cour de cassation précise qu'en VEFA, consigner les 5 % du prix à la livraison ne supprime pas la garantie immobilière du vendeur. Conséquences pour les acquéreurs et promoteurs.

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