Plus-value immobilière en 2026 : calcul, taux, abattements et exonérations

Comment calculer la plus-value immobilière lors de la vente d’un bien ? Découvrez les taux applicables en 2026, les abattements selon la durée de détention, les principales exonérations et un exemple détaillé.

Lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté, il réalise une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

La fiscalité dépend toutefois de plusieurs éléments : nature du bien vendu, prix d’acquisition, travaux réalisés, durée de détention et situation personnelle du vendeur. Certaines ventes, notamment celle de la résidence principale, bénéficient d’une exonération totale.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond, dans son principe, à la différence entre :

• le prix de vente corrigé ;
• et le prix d’acquisition corrigé.

La formule générale est la suivante :

Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d’acquisition corrigé

Lorsque le résultat est négatif, il s’agit d’une moins-value. Celle-ci n’est généralement pas imputable sur les autres revenus ni sur les plus-values réalisées lors d’autres ventes immobilières, sauf situations particulières.

Le régime présenté dans cet article concerne principalement les ventes réalisées par les particuliers et certaines sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, comme les SCI relevant de l’impôt sur le revenu.

Il ne s’applique pas de la même manière :

• aux marchands de biens ;
• aux opérations relevant d’une activité professionnelle ;
• aux biens détenus par une société soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• à certaines locations meublées professionnelles.

Quels biens sont concernés ?

La taxation des plus-values immobilières peut concerner la vente :

• d’une résidence secondaire ;
• d’un logement locatif ;
• d’un terrain ;
• d’un local professionnel détenu dans le patrimoine privé ;
• d’un garage ou d’un parking ;
• d’un droit immobilier, comme un usufruit ou une nue-propriété ;
• de parts de certaines sociétés à prépondérance immobilière, notamment des SCI à l’impôt sur le revenu.

La cession peut prendre la forme d’une vente, mais également, dans certains cas, d’un échange, d’un apport en société ou d’un partage.

Comment calculer le prix de vente corrigé ?

Le prix de départ est celui indiqué dans l’acte authentique de vente.

Certains frais payés par le vendeur peuvent être déduits du prix de vente, à condition de pouvoir les justifier, notamment :

• les honoraires d’agence supportés par le vendeur ;
• les frais de diagnostics immobiliers obligatoires ;
• les frais de mainlevée d’hypothèque ;
• certaines indemnités versées à l’acquéreur ;
• certains frais directement liés à la cession.

À l’inverse, les charges ou indemnités versées au vendeur par l’acquéreur peuvent venir augmenter le prix de cession.

L’administration fiscale précise les principales dépenses admises en diminution du prix de vente sur sa fiche consacrée aux plus-values immobilières imposées.

Comment calculer le prix d’acquisition corrigé ?

Le prix d’acquisition inscrit dans l’acte peut être augmenté de plusieurs catégories de dépenses.

Les frais d’acquisition

Le vendeur peut retenir :

• soit le montant réel des frais de notaire, droits d’enregistrement et commissions payés lors de l’achat, sur justificatifs ;
• soit un forfait de 7,5 % du prix d’achat, lorsque le bien a été acquis à titre onéreux.

Il est donc intéressant de comparer le montant réel des frais avec le forfait de 7,5 %.

Les dépenses de travaux

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent augmenter le prix d’acquisition lorsqu’elles remplissent les conditions fiscales, notamment lorsqu’elles ont été réalisées par une entreprise.

Les dépenses d’entretien courant et de réparation ne sont pas systématiquement admises.

Ces travaux ne doivent pas avoir déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, par exemple dans le cadre d’un déficit foncier ou d’une réduction d’impôt.

Lorsque le bien bâti est détenu depuis plus de cinq ans, le propriétaire peut généralement choisir entre :

• le montant réel des travaux éligibles, sur présentation des factures ;
• un forfait égal à 15 % du prix d’acquisition, sans avoir à démontrer la réalisation effective de travaux pour ce montant.

Les frais liés à un terrain

Pour un terrain à bâtir, certaines dépenses de voirie, de réseaux et de distribution peuvent également être ajoutées au prix d’acquisition.

Qu’en est-il d’un bien reçu par donation ou succession ?

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition est remplacé par la valeur retenue dans :

• l’acte de donation ;
• ou la déclaration de succession.

Certains droits et frais effectivement acquittés peuvent être ajoutés à cette valeur.

Le forfait de 7,5 % applicable aux acquisitions à titre onéreux ne s’applique pas automatiquement aux biens reçus gratuitement. Il convient alors de retenir les frais réels fiscalement admis.

Quels sont les taux de taxation de la plus-value immobilière ?

Après application des abattements pour durée de détention, la plus-value immobilière taxable est soumise à :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Le taux maximal atteint donc 36,2 %, avant prise en compte des abattements et d’une éventuelle surtaxe.

Attention : après cinq années de détention, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne sont plus calculés sur la même base, car leurs abattements évoluent différemment.

Tableau des abattements selon la durée de détention

Les abattements ne commencent qu’après la cinquième année complète de détention.

Pour l’impôt sur le revenu :

• 6 % par année complète de la 6e à la 21e année ;
• 4 % au titre de la 22e année ;
• exonération totale après 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux :

• 1,65 % par année complète de la 6e à la 21e année ;
• 1,60 % au titre de la 22e année ;
• 9 % par année complète de la 23e à la 30e année ;
• exonération totale après 30 ans.

Voici le tableau complet de la dégressivité :

Durée de détention révolue Abattement IR cumulé Part taxable à 19 % Abattement social cumulé Part taxable à 17,2 %

Jusqu’à 5 ans0 %100 %0 %100 %6 ans6 %94 %1,65 %98,35 %7 ans12 %88 %3,30 %96,70 %8 ans18 %82 %4,95 %95,05 %9 ans24 %76 %6,60 %93,40 %10 ans30 %70 %8,25 %91,75 %11 ans36 %64 %9,90 %90,10 %12 ans42 %58 %11,55 %88,45 %13 ans48 %52 %13,20 %86,80 %14 ans54 %46 %14,85 %85,15 %15 ans60 %40 %16,50 %83,50 %16 ans66 %34 %18,15 %81,85 %17 ans72 %28 %19,80 %80,20 %18 ans78 %22 %21,45 %78,55 %19 ans84 %16 %23,10 %76,90 %20 ans90 %10 %24,75 %75,25 %21 ans96 %4 %26,40 %73,60 %22 ans100 %0 %28 %72 %23 ans100 %0 %37 %63 %24 ans100 %0 %46 %54 %25 ans100 %0 %55 %45 %26 ans100 %0 %64 %36 %27 ans100 %0 %73 %27 %28 ans100 %0 %82 %18 %29 ans100 %0 %91 %9 %30 ans100 %0 %100 %0 %

Seules les années de détention entièrement accomplies sont retenues. Les règles et pourcentages sont confirmés par la Direction générale des Finances publiques.

Exemple complet de calcul d’une plus-value immobilière

Prenons l’exemple d’un appartement :

• prix d’achat : 200 000 € ;
• prix de vente : 350 000 € ;
• durée de détention : 15 années révolues ;
• frais de vente déductibles : 10 000 € ;
• forfait d’acquisition de 7,5 % : 15 000 € ;
• forfait travaux de 15 % : 30 000 €.

Première étape : prix de vente corrigé

350 000 € – 10 000 € = 340 000 €

Deuxième étape : prix d’acquisition corrigé

200 000 € + 15 000 € + 30 000 € = 245 000 €

Troisième étape : plus-value brute

340 000 € – 245 000 € = 95 000 €

Calcul de l’impôt sur le revenu

Après 15 ans de détention, l’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 60 %.

95 000 € × 40 % = 38 000 € de plus-value taxable

38 000 € × 19 % = 7 220 € d’impôt sur le revenu

Calcul des prélèvements sociaux

Après 15 ans, l’abattement applicable aux prélèvements sociaux est de 16,5 %.

95 000 € × 83,5 % = 79 325 € de plus-value taxable

79 325 € × 17,2 % = 13 644 € de prélèvements sociaux environ

Imposition totale estimée

7 220 € + 13 644 € = 20 864 € environ

Dans cet exemple, la plus-value taxable à l’impôt sur le revenu étant inférieure à 50 000 €, la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique pas.

La surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

Une taxe supplémentaire peut s’appliquer lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.

Son taux progresse de 2 % à 6 % :

Plus-value nette taxable Taux principal de la surtaxe

De 50 001 € à 100 000 €2 %De 100 001 € à 150 000 €3 %De 150 001 € à 200 000 €4 %De 200 001 € à 250 000 €5 %Plus de 250 000 €6 %

Un mécanisme de lissage s’applique à l’entrée de certaines tranches, entre :

• 50 001 € et 60 000 € ;
• 100 001 € et 110 000 € ;
• 150 001 € et 160 000 € ;
• 200 001 € et 210 000 € ;
• 250 001 € et 260 000 €.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie en principe par vendeur. Ainsi, pour un bien détenu par deux époux, partenaires ou indivisaires, la situation doit être examinée en tenant compte des droits de chacun.

Cette surtaxe ne concerne pas, en principe, les terrains à bâtir.

Dans quels cas la plus-value immobilière est-elle exonérée ?

Vente de la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale habituelle et effective est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

L’exonération concerne également les dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps, comme :

• un garage ;
• une cave ;
• une place de stationnement ;
• certaines dépendances proches du logement.

Le logement doit constituer la résidence principale réelle du vendeur. Une occupation temporaire ou artificielle juste avant la vente ne suffit pas.

Lorsque le propriétaire a quitté le logement avant la signature définitive, l’exonération peut être conservée si :

• le logement constituait encore sa résidence principale lors de sa mise en vente ;
• il n’a pas été loué ou occupé entre-temps ;
• la vente intervient dans un délai considéré comme normal.

L’administration retient fréquemment un délai d’environ un an, mais les circonstances de la vente et l’état du marché peuvent être pris en compte.

Première vente d’un logement autre que la résidence principale

La première vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le vendeur :

• n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement, au cours des quatre années précédant la vente ;
• réemploie tout ou partie du prix de vente dans l’achat ou la construction de sa résidence principale ;
• réalise ce réemploi dans un délai de 24 mois.

Si seule une partie du prix est réinvestie, l’exonération est proportionnelle au montant effectivement réemployé.

Vente inférieure ou égale à 15 000 €

Une vente d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € peut être exonérée de plus-value immobilière.

En indivision, ce seuil est généralement apprécié en fonction de la quote-part détenue par chaque vendeur, sous réserve des règles particulières applicables au démembrement de propriété.

Détention du bien depuis plus de 30 ans

Après 22 années révolues, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

Les prélèvements sociaux restent cependant partiellement dus jusqu’à la fin de la 30e année.

L’exonération totale, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux compris, est acquise après 30 années révolues de détention.

Personnes âgées ou invalides disposant de revenus modestes

Certains retraités et titulaires d’une carte d’invalidité peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions, notamment en fonction :

• de leur revenu fiscal de référence ;
• de leur situation au regard de l’impôt sur la fortune immobilière ;
• de la nature de leur pension ou de leur invalidité.

Les seuils étant revalorisés, ils doivent être vérifiés pour l’année de la vente.

Départ en maison de retraite ou établissement spécialisé

Sous certaines conditions, une personne entrée en maison de retraite médicalisée ou dans un établissement spécialisé peut vendre son ancienne résidence principale en conservant l’exonération.

La vente doit notamment intervenir dans le délai prévu par la loi et le logement doit être resté libre de toute occupation depuis le départ de son propriétaire.

Expropriation

La plus-value résultant d’une expropriation peut être exonérée si au moins 90 % de l’indemnité est réemployée dans les 12 mois pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un immeuble.

Vente au profit d’un organisme de logement social

Certaines ventes réalisées au profit d’organismes chargés du logement social, ou d’acquéreurs s’engageant à réaliser des logements sociaux, peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions.

Vendeurs non-résidents

Les personnes qui ne sont plus résidentes fiscales françaises peuvent bénéficier de dispositifs particuliers, notamment d’une exonération plafonnée lors de la vente d’un logement situé en France.

Les conditions portent notamment sur :

• la durée de résidence antérieure en France ;
• la nationalité ou le pays de résidence ;
• la date de la vente ;
• la libre disposition du logement ;
• le montant de la plus-value.

Un examen individualisé par le notaire ou un fiscaliste est indispensable.

Location meublée non professionnelle : attention aux amortissements

Depuis la réforme adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2025, le calcul de la plus-value d’un loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, peut tenir compte des amortissements déduits pendant la période de location.

En pratique, les amortissements fiscalement déduits peuvent venir diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable lors de la revente.

Des exceptions existent pour certaines catégories de résidences avec services. Avant la vente d’un bien exploité en LMNP, une simulation précise avec le notaire ou l’expert-comptable est vivement recommandée.

SCI : quel régime de plus-value ?

Le traitement dépend du régime fiscal de la société.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Lorsqu’une SCI à l’impôt sur le revenu exerce une activité non professionnelle, la vente relève généralement du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Les associés peuvent alors bénéficier des abattements pour durée de détention et, le cas échéant, de certaines exonérations.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien :

Prix de vente – valeur nette comptable

Les amortissements comptabilisés diminuent progressivement cette valeur nette et peuvent donc augmenter fortement le bénéfice taxable lors de la revente.

Les abattements pour détention de 22 et 30 ans ne s’appliquent pas à la société soumise à l’impôt sur les sociétés.

Qui calcule et paie l’impôt ?

Dans la majorité des ventes immobilières, le calcul est effectué par le notaire.

Le notaire :

• détermine la plus-value imposable ;
• vérifie les justificatifs ;
• applique les abattements et exonérations ;
• établit la déclaration fiscale ;
• prélève l’impôt sur le prix de vente ;
• reverse directement les sommes à l’administration fiscale.

Le vendeur reçoit donc généralement un prix net de l’impôt sur la plus-value.

La plus-value imposable doit également être reportée sur la déclaration annuelle de revenus afin d’être intégrée au revenu fiscal de référence, sans être imposée une seconde fois. La procédure est détaillée sur le site officiel des Finances publiques.

Quels documents conserver pour réduire légalement la plus-value ?

Avant la vente, il est conseillé de réunir :

• l’acte d’acquisition ;
• le décompte des frais d’acquisition ;
• les factures originales des entreprises ;
• les preuves de paiement des travaux ;
• les autorisations d’urbanisme ;
• les justificatifs des frais de diagnostics ;
• le mandat de vente précisant qui supporte les honoraires ;
• les documents relatifs à une donation ou une succession ;
• les justificatifs d’occupation lorsqu’une exonération de résidence principale est demandée.

Les simples tickets de matériaux achetés directement par le propriétaire ne sont généralement pas suffisants pour majorer le prix d’acquisition au titre des travaux.

Peut-on connaître la plus-value avant de mettre le bien en vente ?

Oui. Il est même conseillé de demander une estimation avant la signature d’un compromis.

Une simulation permet de connaître :

• le montant de la plus-value brute ;
• les dépenses pouvant être retenues ;
• les abattements liés à la durée de détention ;
• l’impôt sur le revenu ;
• les prélèvements sociaux ;
• l’éventuelle surtaxe ;
• le prix net qui reviendra réellement au vendeur.

Cette estimation est particulièrement utile pour une résidence secondaire, un immeuble locatif, un terrain, un bien reçu en succession ou un logement exploité en location meublée.

Questions fréquentes sur la plus-value immobilière

La résidence principale est-elle toujours exonérée ?

Oui, si le logement constitue la résidence principale habituelle et effective du vendeur et si les conditions d’occupation sont réellement remplies. Une domiciliation administrative ne suffit pas à elle seule.

Les travaux réalisés soi-même sont-ils déductibles ?

Les matériaux achetés et les travaux réalisés personnellement ne sont, en principe, pas retenus comme des travaux facturés par une entreprise. Après cinq ans de détention, le forfait travaux de 15 % peut cependant être utilisé pour un immeuble bâti, sous réserve des conditions applicables.

Le crédit immobilier restant est-il déduit de la plus-value ?

Non. Le capital restant dû à la banque n’entre pas dans le calcul fiscal de la plus-value. Il diminue uniquement la somme nette reçue par le vendeur après remboursement du prêt.

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?

Les intérêts payés pour financer l’acquisition ne viennent généralement pas augmenter le prix d’achat pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers.

Une maison reçue en héritage est-elle exonérée ?

Non, pas automatiquement. La plus-value est calculée à partir de la valeur déclarée au moment de la succession. Elle peut ensuite bénéficier des exonérations et abattements applicables selon la situation de l’héritier et la durée de détention.

Peut-on déduire les honoraires d’agence ?

Oui, lorsqu’ils sont effectivement supportés par le vendeur et que cette prise en charge ressort de l’acte et des justificatifs.

À partir de quand la plus-value commence-t-elle à diminuer ?

Les premiers abattements sont acquis après cinq années complètes de détention, donc à compter de la sixième année révolue.

À retenir

La plus-value immobilière est taxée au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Toutefois :

• la résidence principale est normalement exonérée ;
• les abattements commencent après cinq ans ;
• l’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans ;
• les prélèvements sociaux disparaissent après 30 ans ;
• les frais d’acquisition et certains travaux peuvent réduire la plus-value ;
• une surtaxe peut s’ajouter lorsque la plus-value nette taxable dépasse 50 000 € ;
• les SCI à l’IS, les professionnels et certaines locations meublées relèvent de règles particulières.

Chaque opération possède néanmoins ses propres particularités. Une vérification auprès du notaire, de l’expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste reste recommandée avant toute décision de vente.

Article informatif mis à jour en septembre 2026. Il ne constitue pas une consultation fiscale personnalisée. Les règles, seuils et dispositifs temporaires doivent être vérifiés au jour de la vente.