Loyers impayés et expulsion : un nouveau formulaire depuis le 17 septembre 2026

Une nouvelle étape dans la réforme des loyers impayés

La procédure applicable aux propriétaires confrontés à des loyers impayés continue d'évoluer.

Un arrêté du 9 septembre 2026, publié au Journal officiel le 17 septembre 2026, remplace officiellement l'ancien formulaire de diagnostic social et financier CERFA 1622701 par le nouveau **CERFA 1622702**.

Derrière ce changement de formulaire se trouve une évolution plus importante de la procédure d'expulsion locative.

Le diagnostic social et financier, ou DSF, intervient désormais beaucoup plus tôt dans certains dossiers et peut être actualisé à différentes étapes de la procédure.

Pour les propriétaires bailleurs, l'objectif est donc de connaître précisément le calendrier à respecter lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer.

À quoi sert le diagnostic social et financier ?

Le diagnostic social et financier permet au juge de disposer d'une photographie précise de la situation du locataire.

Il comporte notamment des informations sur :

• la composition du foyer ;
• les ressources et les charges ;
• la situation professionnelle ;
• le montant de la dette locative ;
• l'origine des impayés ;
• les éventuelles difficultés sociales ou de santé ;
• les démarches déjà entreprises ;
• les possibilités d'apurement de la dette ;
• les aides susceptibles d'être mobilisées.

Il peut également proposer différentes solutions permettant soit le maintien dans le logement, soit une orientation vers un relogement lorsque la situation financière du locataire ne permet plus de supporter le loyer.

Un nouveau CERFA 16227*02

Depuis le 17 septembre 2026, le formulaire officiel devient le CERFA n° 16227*02.

Il remplace le CERFA 16227*01 utilisé jusqu'à présent.

Ce changement peut sembler purement administratif, mais il accompagne en réalité une réforme plus profonde du traitement des impayés locatifs.

Le propriétaire lui-même n'a pas vocation à remplir ce diagnostic : celui-ci est réalisé par le professionnel ou l'organisme compétent.

En revanche, le bailleur doit comprendre son rôle car le DSF intervient directement dans le calendrier de la procédure pouvant conduire à la résiliation du bail.

Le diagnostic peut désormais commencer beaucoup plus tôt

C'est l'un des changements les plus importants.

Pour certains propriétaires personnes physiques ainsi que pour certaines SCI familiales, le diagnostic social et financier peut désormais être déclenché dès le commandement de payer.

Auparavant, l'intervention sociale se situait principalement plus tard dans la procédure.

L'idée est simple : essayer d'identifier suffisamment tôt les raisons de l'impayé et vérifier si une solution est encore possible avant que la dette ne devienne impossible à résorber.

Cette évolution ne supprime évidemment pas les droits du propriétaire.

Elle modifie surtout le calendrier et l'organisation de la procédure.

Pourquoi faut-il agir rapidement dès le premier impayé ?

Prenons un logement loué 1 000 € par mois charges comprises.

Après trois mois d'impayés :

3 000 € sont dus.

Après six mois :

6 000 €.

Après douze mois :

12 000 €.

À cette somme peuvent ensuite s'ajouter certains frais de procédure.

Plus le propriétaire attend, plus la dette devient difficile à apurer.

Une procédure efficace commence donc généralement bien avant l'expulsion.

Dès le premier incident sérieux, il faut conserver les échanges, vérifier les garanties disponibles et établir précisément le décompte des sommes dues.

Le commandement de payer reste une étape essentielle

Lorsque la situation ne se régularise pas, le commandement de payer délivré par un commissaire de justice constitue une étape centrale lorsque le bail contient une clause résolutoire.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai légal associé à la clause résolutoire pour les baux concernés a été ramené à six semaines, sous réserve notamment des règles applicables au contrat.

Le propriétaire doit donc être particulièrement attentif à la rédaction du bail et aux dates des différents actes.

Une erreur de procédure peut retarder considérablement la récupération du logement.

Le diagnostic peut être actualisé avant l'audience

La réforme prévoit également une actualisation plus poussée de la situation du locataire.

Lorsque le diagnostic disponible est devenu trop ancien à l'approche de l'audience, un nouvel entretien peut être proposé.

L'objectif est que le juge dispose d'informations récentes lorsqu'il doit décider :

de constater ou non la résiliation du bail ;

d'accorder éventuellement des délais de paiement ;

de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ou d'ordonner l'expulsion.

Le juge ne travaille donc pas uniquement sur la situation existant plusieurs mois auparavant.

Jusqu’à trois ans de délais de paiement possibles

Un point reste essentiel pour les bailleurs.

Dans certaines conditions, le juge peut accorder au locataire des délais pour régler sa dette pouvant aller jusqu'à trois ans.

La situation du locataire, sa capacité réelle à rembourser l'arriéré et la reprise du paiement du loyer courant sont alors particulièrement importantes.

Le diagnostic social et financier peut donc jouer un rôle déterminant dans la décision.

Pour le propriétaire, cela signifie qu'une procédure pour loyers impayés n'aboutit pas automatiquement à une expulsion immédiate.

Le diagnostic intervient même en fin de procédure

Autre évolution importante : le diagnostic peut également être actualisé lorsque le préfet est saisi d'une demande de concours de la force publique.

Nous sommes alors beaucoup plus loin dans la procédure.

Le bail est résilié, l'expulsion a été ordonnée et le commissaire de justice sollicite l'intervention des forces de l'ordre lorsque l'occupant ne quitte pas volontairement les lieux.

L'administration peut ainsi disposer d'informations sociales récentes avant de statuer.

Le DSF accompagne donc désormais potentiellement le dossier depuis le début de l'impayé jusqu'aux dernières étapes de l'expulsion.

Un locataire peut-il bloquer le diagnostic en refusant de répondre ?

Non.

Le nouveau dispositif prévoit précisément cette situation.

Lorsque le locataire refuse ou ne peut pas participer, le professionnel compétent peut établir ou actualiser le diagnostic à partir des informations dont il dispose.

L'absence de coopération du locataire ne suffit donc pas à bloquer totalement la procédure.

Propriétaires bailleurs : attention à l’enchaînement des délais

Ces dernières semaines ont apporté plusieurs modifications procédurales concernant les impayés.

Depuis le 1er septembre 2026, lorsqu'une ordonnance d'injonction de payer est obtenue, elle doit notamment être signifiée dans un délai de trois mois, contre six mois auparavant.

Le nouveau CERFA du diagnostic social et financier vient désormais compléter ce nouvel environnement procédural.

Le propriétaire doit donc considérer un dossier d'impayé comme une véritable chronologie :

premier impayé → démarches amiables → commandement de payer → diagnostic social et financier → assignation → audience → décision → éventuelle expulsion.

Chaque étape possède ses propres délais.

GLI : prévenir reste souvent plus efficace que guérir

Cette complexification des procédures rappelle également l'intérêt de la garantie loyers impayés.

Selon les contrats, une GLI peut couvrir :

• les loyers et charges impayés ;
• certains frais de procédure ;
• les honoraires du commissaire de justice ;
• certaines dégradations locatives.

Attention néanmoins : l'assureur impose lui aussi des délais stricts.

Un propriétaire couvert par une GLI doit donc déclarer rapidement l'impayé conformément à son contrat.

Investisseurs : intégrer le risque locatif dans la rentabilité

Un investissement locatif ne doit jamais être analysé uniquement avec son rendement brut.

Un appartement acheté 150 000 € et loué 900 € par mois affiche théoriquement :

10 800 € de loyers annuels, soit 7,2 % de rendement brut.

Mais la véritable rentabilité doit intégrer :

la taxe foncière ;

les charges non récupérables ;

l'assurance ;

les travaux ;

la fiscalité ;

la vacance locative ;

et le risque d'impayés.

Une sélection rigoureuse du locataire et une bonne sécurisation du bail peuvent parfois être plus importantes qu'un demi-point supplémentaire de rendement.

L’analyse ImmeublesEtDemeures.com

La publication du nouveau CERFA 16227*02 illustre une évolution importante de la gestion des impayés locatifs.

La procédure cherche désormais à intervenir plus tôt pour déterminer si la dette peut être résorbée avant qu'elle ne devienne irréversible.

Pour le propriétaire, cela ne signifie pas que le recouvrement devient impossible.

Cela signifie surtout qu'il devient indispensable de réagir rapidement et de respecter scrupuleusement chaque étape de la procédure.

Le propriétaire qui laisse s'accumuler six ou huit mois d'impayés avant de commencer ses démarches se place dans une situation beaucoup plus difficile.

À l'inverse, une réaction dès les premiers incidents permet parfois de mettre en place un plan d'apurement, de mobiliser une garantie ou, lorsque la situation est irrémédiablement compromise, d'engager rapidement la procédure appropriée.

En matière de location, la meilleure protection reste donc une combinaison de trois éléments :

un bon dossier locataire, un bail correctement rédigé et une réaction immédiate dès le premier impayé sérieux.

À retenir

Depuis le 17 septembre 2026, le diagnostic social et financier utilisé dans les procédures judiciaires de résiliation du bail repose sur le nouveau formulaire CERFA 16227*02.

Cette évolution complète la réforme du 4 août 2026 qui permet notamment d'intervenir plus tôt dans certaines procédures, dès le commandement de payer.

Le diagnostic peut ensuite être actualisé avant l'audience et, dans certaines situations, au stade de la demande de concours de la force publique.

Pour les propriétaires bailleurs, le message est clair : face à un impayé, le respect du calendrier et des formalités devient plus important que jamais.

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Méta-description : Depuis le 17 septembre 2026, le diagnostic social et financier des procédures pour loyers impayés utilise le nouveau CERFA 16227*02. Délais, commandement de payer, clause résolutoire : ce que les propriétaires doivent savoir.

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