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OSOlivier SOULETGérantNouveau bail de location : ce qui change depuis le 1er octobre 2026
Les contrats de location changent depuis le 1er octobre 2026
Depuis le 1er octobre 2026, propriétaires bailleurs et professionnels de l'immobilier doivent utiliser les nouveaux modèles réglementaires pour les baux d'habitation concernés.
Le changement résulte du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet.
Il concerne les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
Trois catégories sont principalement concernées :
les locations vides ;
les locations meublées constituant la résidence principale du locataire ;
les colocations faisant l'objet d'un bail unique.
Les propriétaires qui utilisent encore un ancien modèle de contrat doivent donc mettre à jour leurs documents.
Faut-il refaire les baux déjà en cours ?
Non.
Un propriétaire dont le locataire dispose déjà d'un bail en cours n'a pas à lui faire signer immédiatement un nouveau contrat simplement parce que les modèles réglementaires ont changé.
Le décret vise les contrats :
conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
Un bail conclu avant cette date continue donc normalement de produire ses effets.
En revanche, pour toute nouvelle mise en location, il faut désormais utiliser le nouveau modèle.
La clause résolutoire apparaît clairement dans le nouveau bail
C'est probablement la modification la plus visible.
Les nouveaux modèles comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas :
de non-paiement du loyer ;
de non-paiement des charges ;
ou
de non-versement du dépôt de garantie.
La résiliation ne peut toutefois intervenir qu'après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines.
Attention à une confusion fréquente :
ce délai de six semaines n'est pas créé par le décret du 6 juillet 2026.
Il résulte de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
Le décret de 2026 met simplement le contrat type officiel en conformité avec cette règle.
Exemple : un locataire ne paie plus son loyer
Prenons un logement loué :
900 € par mois + 80 € de charges.
Le locataire cesse de régler son loyer.
Après les démarches amiables, le bailleur fait délivrer un commandement de payer dans le cadre de la procédure prévue par la loi.
Le locataire dispose alors du délai légal de six semaines pour régulariser la dette visée par le commandement.
La clause résolutoire ne signifie donc absolument pas :
« un propriétaire peut expulser son locataire après six semaines ».
La résiliation du bail et l'expulsion restent encadrées par une procédure judiciaire et par les règles protectrices applicables au logement.
Cette distinction est essentielle.
Une nouvelle mention sur la résidence principale
Le deuxième changement est particulièrement intéressant dans les communes touristiques.
Lorsque le logement est soumis à une servitude de résidence principale, le bail doit désormais le mentionner.
Le contrat précisera alors que le logement doit être occupé à titre de résidence principale.
Cette disposition fait suite à la possibilité offerte à certaines communes de réserver certains logements à cet usage dans leur document d'urbanisme.
L'objectif est notamment de limiter la transformation de logements en résidences secondaires ou en meublés touristiques dans les secteurs où l'accès au logement permanent est particulièrement difficile.
Pourquoi cette disposition peut devenir importante dans les communes touristiques ?
Dans certaines communes très attractives, la concurrence entre :
résidences principales ;
résidences secondaires ;
et
locations saisonnières
est devenue un enjeu majeur.
Lorsqu'une servitude de résidence principale a été instaurée conformément au Code de l'urbanisme, un propriétaire ne peut donc pas traiter le logement comme un bien librement destiné à n'importe quel usage.
Avant d'acheter un logement dans une commune touristique avec l'objectif de le transformer en location saisonnière, il devient encore plus important de vérifier :
le PLU ;
les règles locales relatives aux meublés de tourisme ;
les éventuelles autorisations de changement d'usage ;
et désormais :
l'existence éventuelle d'une servitude de résidence principale.
Le téléphone du bailleur et du locataire peut figurer dans le contrat
Autre évolution plus pratique : le nouveau contrat type prévoit la possibilité d'indiquer le numéro de téléphone portable des parties.
Cette mention reste :
facultative.
L'objectif est notamment de faciliter les échanges entre bailleur et locataire ainsi que certaines démarches de prévention des impayés et expulsions.
Cela ne signifie donc pas qu'un propriétaire peut exiger systématiquement qu'un locataire fournisse son numéro de téléphone pour que le bail soit valable.
Les locations saisonnières ne sont pas concernées
Il faut également éviter une autre confusion.
Le nouveau modèle concerne les locations constituant la résidence principale du locataire.
Il ne s'applique donc pas de la même manière :
aux locations saisonnières ;
aux meublés de tourisme ;
aux chambres d'hôtes ;
ou
aux résidences secondaires.
Le modèle réglementaire des locations meublées concerné par le décret ne s'applique pas non plus au bail mobilité.
Location meublée : le nouveau contrat s’applique aussi
Un propriétaire louant un appartement en LMNP à un locataire qui en fait sa résidence principale est bien concerné.
Il doit donc utiliser le modèle actualisé pour un nouveau bail conclu depuis le 1er octobre.
Il ne faut pas confondre :
location meublée longue durée
et
location saisonnière.
Le fait qu'un logement contienne des meubles ne détermine pas à lui seul son régime juridique.
C'est notamment l'usage du logement et le type de contrat qui comptent.
Professionnels de l’immobilier : mettez immédiatement à jour vos modèles
Pour les agences immobilières et administrateurs de biens, la conséquence est immédiate.
Les logiciels de transaction et de gestion locative doivent désormais générer les nouveaux modèles.
Il est prudent de vérifier notamment :
la clause résolutoire ;
le délai de six semaines ;
les mentions concernant le dépôt de garantie ;
la rubrique relative à la servitude de résidence principale ;
et
les coordonnées facultatives des parties.
Un ancien modèle conservé dans un dossier Word ou PDF peut facilement continuer à circuler plusieurs mois après une réforme.
Le 1er octobre constitue donc une bonne occasion de faire le ménage dans les modèles utilisés par l'agence.
Propriétaires particuliers : méfiez-vous des anciens modèles trouvés sur Internet
Le problème concerne également les propriétaires qui rédigent eux-mêmes leurs contrats.
De nombreux modèles gratuits disponibles sur Internet peuvent être anciens.
Certains contiennent encore :
des délais obsolètes ;
des références législatives dépassées ;
ou des clauses devenues inadaptées.
Lorsqu'un propriétaire met un logement en location en octobre 2026, il est donc préférable d'utiliser un modèle actualisé plutôt qu'un ancien contrat conservé depuis plusieurs années.
La clause résolutoire ne permet pas d’expulser soi-même un locataire
Cette précision mérite d'être répétée.
La présence d'une clause résolutoire dans le bail ne donne jamais au propriétaire le droit :
de changer les serrures ;
de couper l'électricité ;
de retirer les meubles du locataire ;
ou
de reprendre physiquement le logement sans respecter la procédure légale.
Même lorsqu'un locataire ne paie plus son loyer, le bailleur doit suivre la procédure prévue par la loi.
La clause facilite juridiquement la constatation de la résiliation du bail lorsque ses conditions sont réunies.
Elle ne remplace pas la procédure d'expulsion.
Investisseurs : le bail fait partie de l’audit d’un bien loué
Lors de l'achat d'un appartement déjà occupé, l'investisseur reprend généralement le bail existant.
Il doit donc examiner attentivement :
la date de signature ;
la durée du bail ;
le montant du loyer ;
le dépôt de garantie ;
l'indexation ;
les charges ;
les éventuels impayés ;
et
les clauses figurant au contrat.
À partir d'octobre 2026, la date du bail permettra également de savoir s'il a été établi sous le nouveau modèle réglementaire.
Exemple : achat d’un appartement déjà loué
Un investisseur achète un appartement pour :
180 000 €
loué :
750 € par mois.
Le bail a été signé en juin 2025.
Le nouveau décret n'oblige pas le vendeur et le locataire à refaire ce contrat au 1er octobre 2026.
L'acquéreur reprend donc le bail existant.
En revanche, lors d'un futur contrat ou renouvellement entrant dans le champ du décret, le modèle applicable devra être respecté.
Pour l'investisseur, cette distinction est importante lorsqu'il examine les documents avant de signer le compromis.
L’analyse ImmeublesEtDemeures.com
Cette réforme ne bouleverse pas le droit de la location.
Elle est néanmoins importante pour une raison très concrète :
elle met enfin les contrats types officiels en cohérence avec plusieurs évolutions législatives intervenues ces dernières années.
La clause résolutoire reflète désormais clairement le délai légal de six semaines.
La mention relative à la résidence principale traduit quant à elle une évolution beaucoup plus profonde du marché immobilier français.
Dans les secteurs touristiques où le logement permanent se raréfie, les collectivités disposent progressivement de davantage d'outils pour arbitrer entre :
habitation permanente et location touristique.
Pour les investisseurs, cette évolution confirme une règle essentielle :
avant d'acheter un bien destiné à la location, il ne suffit plus d'étudier sa rentabilité. Il faut également vérifier précisément ce que la réglementation locale autorise.
À retenir
Depuis le 1er octobre 2026, de nouveaux modèles réglementaires de contrats de location sont applicables.
Ils concernent principalement :
les locations vides ;
les locations meublées constituant une résidence principale ;
et
les colocations à bail unique.
Les nouveaux contrats intègrent la clause résolutoire concernant les loyers, charges et dépôts de garantie impayés, avec un délai de six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Lorsque le logement est soumis à une servitude de résidence principale, le bail doit également le préciser.
Le numéro de téléphone portable des parties peut désormais figurer dans le contrat mais cette information reste facultative.
Enfin, les baux déjà en cours ne doivent pas être automatiquement refaits : les nouveaux modèles concernent les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
Meta title : Nouveau bail de location 2026 : ce qui change au 1er octobre
Méta-description : Depuis le 1er octobre 2026, de nouveaux contrats types s'appliquent aux locations vides et meublées. Clause résolutoire, résidence principale, téléphone : les nouvelles règles à connaître.
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